En achetant un bien décoté, et en y effectuant des travaux, entre autres pour améliorer l’étiquette énergétique, vous pouvez espérer un bon retour sur investissement. Pour le valoriser à long terme, appuyez-vous sur les professionnels appropriés. Et n’oubliez pas de vous assurer. Nos conseils.
Depuis dix ans, les prix ont en moyenne quasiment doublé dans beaucoup de villes de province où l’investissement locatif reste intéressant. Dans le même temps, la progression des loyers a été moins élevée. En conséquence, la rentabilité moyenne d’un investissement immobilier tourne aujourd’hui autour de 4 %. Pour faire mieux, ce qui est possible si vous n’optez pas pour les biens les plus chers situés dans les cœurs de villes des grandes métropoles, il faut adopter une stratégie opportuniste. «À ce titre, acheter un bien ancien en mauvais état reste une excellente stratégie patrimoniale», observe Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Pour trois raisons.
D’abord, parce que l’acquisition est moins coûteuse. «Les biens avec des travaux subissent de sérieuses décotes de 10 à 20 % en moyenne, car peu d’acheteurs sont intéressés par des logements à rénover», confirme Gilles Desvallois, directeur des agences Orpi-Desvallois à La Rochelle. «Notre ville reste très attrayante, et les bailleurs peuvent facilement y trouver des petites surfaces à louer à des étudiants ou des jeunes cadres, de plus en plus nombreux à s’installer à Rennes. Simplement, aujourd’hui, la sélectivité est forte et beaucoup d’acheteurs n’hésitent plus à négocier âprement les logements en mauvais état, même ceux situés en centre-ville», affirme de son côté Gaëtan Renaudin, directeur de LFI-Agence du centre. Et parce que ce bien, d’un côté acheté moins cher, se louera de l’autre, mieux et plus rapidement. Ensuite, parce que les travaux, charges déductibles des revenus fonciers, génèrent des déficits qui permettent de défiscaliser en toute légalité (voir Limitez votre impôt en optimisant vos déficits fonciers).
Enfin, parce que le fait de réaliser des travaux permet de contourner la loi Duflot sur l’encadrement des loyers. Si votre logement est situé dans l’une des communes touchées par cette loi, vous ne serez pas obligé, à la relocation, de fixer votre loyer sur la base du précédent, majoré de l’indice de référence des loyers (IRL). Seule condition: le montant des travaux (TTC) que vous effectuez doit être au moins égal à la dernière année de loyer (qu’il s’agisse de travaux dans les parties communes ou privatives). Dans ce cas, vous pourrez augmenter votre loyer au maximum de 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de rénovation mis en œuvre depuis le dernier bail. Ainsi, si vous avez réalisé 10 000 € de travaux, la hausse maximale sera de 1 500 €, soit 125 € par mois.
Pour le moment, le plafonnement des loyers concerne les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014. Le projet de loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové), actuellement en discussion devant le Parlement, prévoit toutefois des modifications à ce régime.
Article complet/source : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1544885/une-renovation-reussie-genere-un-bon-rendement-locatif